烂尾楼预售资金去向存疑，银行在账户监管中起到多大作用？

记者 | 曾令俊

烂尾楼断供事件持续发酵，烂尾楼预不少业主直指银行对预售资金监管账户没有起到相应的售资监管作用，致使开放商挪用资金，金去导致项目烂尾。向存行账那么，户监在实际操作过程中，管中银行充当了怎样的作用角色？能否起到相应的监管作用？

界面新闻记者采访了解到，预售资金的烂尾楼预监管一般涉及三方主体，即地方主管部门（住建局或者房管局）、售资开发商以及银行，金去每笔资金的向存行账使用都需要批准。

所谓预售资金监管，户监主要由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，管中要求开发商必须将预售资金存入银行专用监管账户，作用且只能用作本项目建设，烂尾楼预不得随意支取、使用。

某股份制银行支行副行长对界面新闻记者表示，预售监管账户肯定要签三方协议（银行、开发商、住建部门），大家一起监管。首付、按揭的钱都要进入这个账户，这个账户的钱优先用于支付工程款、交税，如果支取要向住建部门请款，提交一些证明材料，包括监理公司的证明等等，住建部门认为合理就会批准。

“但在现实操作中，监管操作的难度很大，比如项目进度很难科学的界定，有一些漏洞存在。银行更加没有办法去界定，在监管账户里面起到的作用较小。”他说。

“举个简单的例子，开发商说和供应商采购了2千万的瓷砖，并且提供了合同和发票，经过住建部门批准后，银行就从监管账户中把这笔钱转到开发商的账户，银行也很难审核这笔交易的信息是否完全正确。“上述人士说，开发商有时候会提供虚假合同、发票来逃避监管。

某股份制银行对公业务人士在接受界面新闻记者采访时表示，每个地方对预售资金的监管都不一样，一般来说都是每个有预售证的项目都会开一个预售资金账户，里面的资金需要住建部门、开发商、银行三方同意才能挪用。

“银行在这个过程中，其实也属于比较弱势的，很难起到强有力的监管作用。在监管不那么严格的地方，很多资金根本就没有直接进入到监管账户，而是进入一般账户，再由一般账户转入监管账户，里面可操作的空间很大。“上述对公业务人士说。

但在司法判决中，已有因银行对账户监管不力遭败诉的案例。在（2018）粤民申7516号民事裁定书中，法院指出银行存在违规将款项支付到非监管账户等过错行为，最终判令在商品房具备交付条件之前，购房者无需继续向银行偿还本金及利息。

上海申伦律师事务所律师夏海龙对界面新闻记者说，国家层面只有预售资金监管的基本原则要求，关于监管额度、资金拨付等具体规定还是由各地自行制定细则。

夏海龙说，从目前已经发布地方预售资金监管办法的山西、四川等地文件来看，资金监管要求大概包括招标确定监管银行、合理确定监管额度、各类购房款全部直接存入监管账户、监管资金只能用于楼盘工程建设、资金支取应当提交相关材料审核放款等。从这些监管要求可以看出政策层面的要求相对比较严格，但在实际操作过程中，不排除开发商通过虚增支出项目、虚报金额等方式违规套取监管资金。

由于烂尾楼断供事件，已有地方政府出台政策加强预售资金监管。

7月14日，西安市住建局等五部门联合出台了13项措施，以有效防范商品房延期交房增量问题。在强化商品房预售资金监管方面，西安要求资金全额入账。商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

广东汕头也于7月14日出台商品房预售款监督管理暂行办法，同样强调“商品房预售款专款专用”，购房者需直接按照合同将资金打入监管账户。如果有工程进度异常、延期交房问题楼盘项目的预售款监管，按“一案一策”方式，实行专门管理。